Ley Pinel: ¿cómo limitar los riesgos?

Las ventas de casas nuevas aumentaron un 21% en 2016 según la Federación de Desarrolladores Inmobiliarios (REIT). Comprar una casa nueva para alquilarla en el marco del plan "Pinel" para familias modestas reduce su factura de impuestos al beneficiarse de una reducción de impuestos que aumenta con la duración del alquiler. Alcanza el 12% del monto de la compra en caso de arrendamiento durante seis años, el 18% durante nueve años o el 21% durante doce años. Esta inversión, accesible hasta el 31 de diciembre de 2017, es arriesgada. "Muchos ahorristas piensan, erróneamente, que la mención" Pinel "significa que hay una garantía del Estado", insiste Jean-Michel Ciuch, Gerente General de Immo G Consulting.

Objetivo para ciudades dinámicas
Para calificar para el beneficio fiscal, debe alquilar la unidad por debajo de un techo de alquiler establecido cada año por decreto. Por ejemplo, en la zona A (segunda corona de París …), el alquiler no puede superar los 12,49 euros / m2. "Esta grilla de techos de renta se aplica de manera uniforme en cada zona, pero en algunas ciudades, las rentas promedio pueden ser inferiores en un 10-20% de renta techo como, por ejemplo, Marsella, Mulhouse o Vichy …", advierte Jean. -Michel Ciuch. Para evitar perder, debemos apuntar a ciudades donde las rentas del mercado no están demasiado lejos de los techos impuestos por el dispositivo. Para esto, consulte con un agente de bienes raíces local o consulte las listas de alquiler.

Ten cuidado con las simulaciones demasiado optimistas
"Las tasas de rendimiento anunciadas por los promotores pueden ser mucho más bajas que las tasas promedio observadas en varias ciudades", dice Jean-Michel Ciuch. Resultado: nunca compre enfocándose solo en simulaciones basadas en suposiciones demasiado optimistas. La regla de oro es moverse para visitar el vecindario y entrevistar al máximo de profesionales en el sector para tener una idea del nivel de precios, rentas y bienes para los cuales la escasez es más fuerte. También favorecer las metrópolis dinámicas donde la demanda de alquiler es la más alta.

Evite pagar en exceso su propiedad
La reducción de impuestos "Pinel" se otorga para una inversión en el límite doble de 300,000 euros y un precio de 5,500 euros / m2 máximo, independientemente de la zona de construcción donde se encuentra la propiedad. "Este precio de venta en el techo puede ser mucho más alto que los precios de mercado promedio en varias áreas, por ejemplo, la brecha puede exceder el 20% en Toulouse, Rennes, Caen o Bayona", agrega Jean-Michel Ciuch . No dude en negociar Tenga en cuenta que los desarrolladores suelen cobrar más por una propiedad para un inversor que por un comprador de vivienda por primera vez.

El consejo del experto: Jean-Michel Ciuch, director general de Immo G Consulting"Evite tanto como sea posible invertir en un programa propuesto por su banquero o un corredor especializado que busque colocar sus productos". Pídale a un experto inmobiliario independiente la estimación más precisa del precio de venta de la propiedad. bien y para poder negociarlo ".

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